Slutbesiktning Stockholm
En grundlig genomgång som skyddar dig som beställare
Kontakta oss
Så fungerar en slutbesiktning i Stockholm
Behöver du slutbesiktning i Stockholm? En slutbesiktning är det sista steget innan du som beställare tar över ansvaret för en entreprenad. Det är besiktningsmannens uppgift att granska utfört arbete mot avtal, ritningar och gällande branschregler – och dokumentera varje avvikelse som hittas.
Många tror att slutbesiktningen bara är en formalitet, men i verkligheten är det här som de flesta tvister antingen förebyggs eller uppstår. En väl genomförd besiktning fångar upp allt från felaktiga materialval och bristfällig ytbehandling till konstruktionsfel som inte syns vid en snabb rundvandring. Besiktningsmannen går systematiskt igenom varje utrymme, kontrollerar mått och toleranser, och stämmer av mot den tekniska beskrivningen. Resultatet sammanfattas i ett utlåtande som blir juridiskt bindande för båda parter.
Vi på Entreprenadkonsulterna genomför slutbesiktningar åt både privatpersoner och företag i Stockholmsområdet. Hör av dig så berättar vi mer om hur processen ser ut för just ditt projekt.
Vad kontrolleras vid en slutbesiktning?
En slutbesiktning är långt mer än att titta på ytor och nicka godkännande. Besiktningsmannen arbetar utifrån kontraktshandlingarna – det vill säga de avtal, ritningar och tekniska beskrivningar som styr vad entreprenören faktiskt ska leverera. Varje punkt i handlingarna matchas mot det färdiga resultatet.
Konkret innebär det att vi kontrollerar allt från golvens planhet och väggars rakhet till att elinstallationer sitter där de ska och att ventilationsdon är rätt placerade. Vi tittar på fogarbeten, tätskikt i våtrum, dörrar och fönster, fasaddetaljer och utvändiga markytor. Toleranser för exempelvis golvlutning i duschzoner mäts med instrument – det räcker inte att det ser bra ut för blotta ögat.
Fel som upptäcks noteras i ett besiktningsutlåtande och klassificeras. Vissa avvikelser kan vara rena avtalsbrott, medan andra hamnar i kategorin anmärkningar som entreprenören ska åtgärda inom en bestämd tidsram. Skillnaden mellan dessa kategorier har stor betydelse för dina rättigheter som beställare.
Det är värt att komma ihåg att besiktningsmannen inte är någons ombud. Rollen är opartisk – uppdraget handlar om att bedöma om entreprenaden uppfyller avtalade krav, varken mer eller mindre.
Slutbesiktning Stockholm – dina rättigheter som beställare
Som beställare har du rätt att kräva att entreprenaden håller den kvalitet som avtalats. Slutbesiktningen är det tillfälle då detta prövas formellt. Om besiktningsmannen hittar fel som entreprenören ansvarar för, ska dessa åtgärdas utan extra kostnad för dig.
Efter besiktningen löper en så kallad garantitid – vanligtvis två år för utförandeentreprenader och fem år för totalentreprenader enligt AB 04 respektive ABT 06. Under den perioden har du möjlighet att påtala nya fel som visar sig. Men det är slutbesiktningen som sätter startpunkten för garantitiden, och det är därför den är så viktig att genomföra korrekt.
Ett vanligt misstag är att godkänna en entreprenad muntligt innan slutbesiktning har skett. Det kan försvaga din position avsevärt om det senare visar sig finnas dolda brister. Genom att anlita en oberoende besiktningsman ser du till att allt dokumenteras ordentligt från dag ett.
Vill du veta mer om vad som gäller i just din situation? Kontakta oss så går vi igenom förutsättningarna.
Vanliga fel som fångas vid besiktning av entreprenader
Tänk dig att du precis byggt om köket. Allt ser fräscht ut, bänkskivorna glänser och luckorna sitter snyggt. Men besiktningsmannen mäter och upptäcker att sockeln under köksskåpen saknas på ett ställe, att en vattenanslutning inte är korrekt tätad och att ventilationsflödet i köksfläkten inte når upp till projekterat värde. Tre fel som hade kunnat orsaka både fuktskador och dålig inomhusluft.
I större projekt – nyproduktion av bostäder, kontorsrenoveringar eller tillbyggnader – ser vi ofta brister i tätskikt, felaktigt monterade fönsterbleck och avvikelser i planlösningen jämfört med bygglovsritningen. Ibland handlar det om slarv, ibland om missförstånd mellan beställare och entreprenör. Oavsett orsak är det besiktningsmannens jobb att identifiera och dokumentera avvikelsen.
Något vi stöter på regelbundet i Stockholm är att entreprenörer byter material utan att meddela beställaren. Det kan vara ett billigare golvmaterial eller en annan typ av isolering. Sådana byten kan påverka både funktion och livslängd, och de ska alltid godkännas skriftligt innan de genomförs.
Kort och gott: en noggrann slutbesiktning handlar inte om att vara petig för sakens skull. Det handlar om att du ska få det du betalat för.
Skillnaden mellan slutbesiktning och andra besiktningstyper
Byggbranschen använder flera olika besiktningsformer, och det kan vara förvirrande att hålla isär dem. Slutbesiktningen sker när entreprenaden är färdigställd och syftar till att avgöra om resultatet kan godkännas. Men det finns fler steg i kedjan.
En förbesiktning görs innan slutbesiktningen – ofta på beställarens eller entreprenörens begäran – för att fånga upp uppenbara brister i tid. Det ger entreprenören en chans att rätta till saker innan den formella granskningen. Garantibesiktningen sker däremot mot slutet av garantitiden och fångar upp fel som visat sig under användning, exempelvis sprickor i puts eller sättningar i markarbeten.
Särskild besiktning kan begäras av endera parten när det uppstår oenighet om ett specifikt fel eller en viss del av entreprenaden. Den fungerar som en fristående prövning av en avgränsad fråga.
Alla dessa besiktningsformer kompletterar varandra, men slutbesiktningen i Stockholm är den som väger tyngst juridiskt. Det är den som avgör om entreprenaden är godkänd och när garantitiden börjar löpa.
Förbered dig inför slutbesiktningen
En smidig besiktning kräver lite förberedelse från båda sidor. Som beställare bör du se till att alla kontraktshandlingar finns tillgängliga – avtal, ritningar, ändrings- och tilläggsarbeten (ÄTA) och eventuell korrespondens med entreprenören. Besiktningsmannen behöver dessa dokument för att kunna göra en korrekt bedömning.
Se också till att alla utrymmen är åtkomliga. Låsta förråd, stängda luckor till krypgrunder eller möbler som blockerar väggar gör att besiktningen tar längre tid – eller i värsta fall att vissa delar inte kan granskas alls. Be entreprenören att städa arbetsplatsen innan besiktningsdagen.
Det kan vara klokt att själv gå igenom bygget i förväg och notera saker du reagerar på. Dina observationer ersätter inte besiktningsmannens granskning, men de kan vara värdefulla som komplement. Ibland vet beställaren bäst var det har varit strul under byggtiden.
Efter besiktningen – vad händer sedan?
När slutbesiktningen är genomförd sammanställer besiktningsmannen ett skriftligt utlåtande. Dokumentet listar alla noterade avvikelser, bedömer om entreprenaden kan godkännas och anger en tidsfrist för åtgärdande av eventuella fel. Utlåtandet skickas till både beställare och entreprenör.
Om entreprenaden godkänns med anmärkningar – vilket är det vanligaste utfallet – har entreprenören en viss tid på sig att åtgärda bristerna. Därefter kan en efterbesiktning genomföras för att verifiera att felen faktiskt är avhjälpta. Först när allt är klart anses entreprenaden slutligt godkänd.
I de fall entreprenaden inte kan godkännas alls, exempelvis vid allvarliga konstruktionsfel, kan en ny slutbesiktning behöva bokas. Det är ovanligt men förekommer, särskilt vid större projekt där samordningen mellan olika underentreprenörer har brustit.